Bu noktada sahaya hâkim isimlerin değerlendirmeleri önem kazanıyor. Uzun yıllardır Miami merkezli çalışan Cengiz Bayırlı, ABD emlak pazarını tek bir bütün olarak ele almanın yatırımcıyı yanlış yönlendirebileceğini savunan isimlerden biri. Bayırlı’ya göre ABD’de doğru yatırım, “ülke seçimi”nden çok “bölge ve şehir seçimi” meselesi. Ekonomik büyüme, istihdam hareketleri ve nüfus artışı gibi faktörler, emlak piyasasında belirleyici rol oynuyor.
ABD emlak pazarında öne çıkan temel unsur, talebin büyük ölçüde iç göçle şekillenmesi. İş olanaklarının arttığı, şirket yatırımlarının yoğunlaştığı ve yaşam koşullarının cazip olduğu şehirler, doğal olarak daha fazla nüfus çekiyor. Bu durum, konut ihtiyacını artırırken kira piyasasını da canlı tutuyor. Buna karşılık, ekonomik büyümenin sınırlı olduğu bölgelerde emlak değerleri daha durağan bir seyir izleyebiliyor. Bu ayrışma, yatırımcıların genelleme yapmasını zorlaştıran ama doğru analizle fırsat yaratabilen bir yapı sunuyor.
ABD içinde son yıllarda öne çıkan şehirlerden biri de Miami. Şehir, uzun süre turizmle özdeşleştirilmiş olsa da, bugün çok daha farklı bir ekonomik profile sahip. Finans, teknoloji, sağlık ve uluslararası ticaret alanlarındaki gelişmeler, Miami’nin emlak talebini tek bir sektöre bağımlı olmaktan çıkarmış durumda. Bu çeşitlilik, konut talebinin dönemsel dalgalanmalara karşı daha dirençli olmasını sağlıyor.
Miami’deki bu dönüşümü yakından takip eden Cengiz Bayırlı, şehrin cazibesinin yalnızca kısa vadeli getirilere dayanmadığını, asıl önemli unsurun talep sürekliliği olduğunu vurguluyor. Nüfus artışı, iş gücü hareketliliği ve uluslararası bağlantılar, Miami’de emlak piyasasının temel taşıyıcıları arasında yer alıyor. Bu yapı, yatırımcılar açısından daha öngörülebilir bir zemin oluşturuyor.
Miami’nin bir diğer özelliği ise tek tip bir yatırım modeli sunmaması. Şehir merkezi, iş ve yaşam dengesini önceleyen projelerle öne çıkarken; sahil bölgeleri ve yeni gelişim alanları farklı beklentilere hitap ediyor. Bu durum, yatırımcının hedefini netleştirmesini zorunlu kılıyor. Kimi yatırımcı kira gelirini öncelerken, kimi daha uzun vadeli değer artışına odaklanıyor. Miami’de bu iki yaklaşımı da destekleyen farklı bölgeler bulunuyor.
ABD emlak pazarına olan ilginin artmasında birkaç temel neden öne çıkıyor. Bunlardan ilki piyasanın büyüklüğü ve likiditesi. ABD, gayrimenkul alım-satım işlemlerinin yoğun olduğu, yatırımcıların gerektiğinde pozisyon değiştirebildiği bir pazar yapısına sahip. Bu durum, emlağı yalnızca uzun vadeli bir varlık değil, aynı zamanda esnek bir yatırım aracı hâline getiriyor.
İkinci neden ise ABD’de gayrimenkulün, uzun vadeli bir değer saklama aracı olarak algılanması. Tarihsel veriler, bazı bölgelerde emlak değerlerinin ekonomik dalgalanmalara rağmen istikrarlı bir seyir izlediğini gösteriyor. Bu algı, portföyünü çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar için ABD’yi cazip kılıyor.
Miami özelinde bakıldığında ise uluslararası yapı belirleyici bir rol oynuyor. Şehir, farklı ülkelerden gelen talebi aynı anda barındırabilen nadir merkezlerden biri. Cengiz Bayırlı, bu çok kültürlü yapının emlak piyasasında talep çeşitliliği yarattığını ve bunun uzun vadede önemli bir avantaj sağladığını ifade ediyor. Talebin tek bir ülke veya yatırımcı grubuna bağlı olmaması, piyasanın daha dengeli ilerlemesine katkı sunuyor.
ABD emlak pazarı, doğru okunduğunda geniş fırsatlar sunan; yanlış okunduğunda ise karmaşık ve riskli olabilen bir yapı barındırıyor. Bu nedenle yatırım kararlarının, yüzeysel ülke verilerinden ziyade şehir ve bölge bazlı analizlerle desteklenmesi gerekiyor. Florida ve özellikle Miami gibi bölgeler, bu geniş pazar içinde öne çıkan örnekler arasında yer alıyor.
Sonuç olarak ABD’de gayrimenkul yatırımı, kısa vadeli bir hamleden çok, planlama ve analiz gerektiren uzun vadeli bir süreç olarak ele alınmalı. Cengiz Bayırlı gibi bölgeyi sahadan tanıyan isimlerin de altını çizdiği üzere, yatırımın başarısı büyük ölçüde doğru lokasyon seçimi ve beklentilerin gerçekçi biçimde belirlenmesine bağlı.
Cengiz Bayırlı ile ABD’de Gayrimenkul Yatırımına Bakış yazısı ilk önce Kocaeli Basın üzerinde ortaya çıktı.]]>
“Ticari gayrimenkullerde kira artışları enflasyon oranı baz alarak yapılır”
Toplantıda konuşan AYD Başkanı Nuri Şapkacı, gelişmiş ülkelerdeki uygulamaların aksine Türkiye’de ticari gayrimenkullerde sosyal konuta göre çok daha fazla korumacı bir sistemin bulunduğunu vurguladı. Şapkacı, “Mevcut mevzuat, özellikle kira dönemlerinin bitimindeki sözleşme fesih süreleri konusunda uluslararası normlardan büyük farklılık göstermektedir. Kamuoyuna yapılan alışveriş merkezlerinde enflasyonun üzerinde fahiş kira artışı yapıldığı yönündeki açıklamalar ise gerçeği yansıtmamaktadır. Kira artışları devletin belirlediği enflasyon oranları baz alınarak yapılır. Bunun haricinde kalan artışlar, yüzde doksan oranında yatırımcı ve perakendecilerin iyi niyetli ve hakkaniyet esaslı görüşmeleri sonucu kira oranında mutabakata varmaları ile belirlenir. Taraflar arasında bir mutabakata varılamaması halinde, enflasyon oranı haricinde bir kira artışı, ancak beşinci kira yılı sonunda kira tespit davası açılmasıyla mümkün olabilir. Böyle bir durumda da artış, mahkemenin belirlediği ve genel olarak rayiç kira bedelinin yüzde 10-15 altında kalan oranlarda yapılır. İyi işleyen ve perakendecinin de kazanç sağladığı bir alışveriş merkezinde, kira bedelinin hukuk kuralları çerçevesinde rayice göre belirlenmesi hakkaniyet açısından olduğu kadar, istihdam da sağlayan bu büyük yatırımların devamlılığı için de gereklidir” dedi.
“Uluslararası normlarda ticari gayrimenkul mevzuatının oluşturulması zorunludur”
Konuşmasında, elde edilen gelirle GSYH’ye fayda sağlayan aynı zamanda da istihdam oluşturan bu büyük yatırımların devamlılığı için acilen önlem alınması gerektiğini vurgulayan Şapkacı, sözlerine şöyle devam etti: “Bu sürecin en negatif maliyeti yatırımlardan vazgeçilmesidir. Halihazırda sektörde geçmişte yapılan yatırımların ancak yüzde 10’u kadar yeni yatırım yapılmaktadır. Bunun sebebi, mevzuatta yatırımcılar aleyhine yapılan değişiklikler sebebiyle geri dönüş sürelerinin önceki döneme göre çok uzamış olmasıdır. Bu yatırımlar, sadece AVM’ler için değil, ticari gayrimenkulün diğer unsurlarına da özellikle dövizle yatırım yapan yabancı yatırımcılar açısından da cazibesini yitirmiştir. Finansman da hem sınırlı hem de çok pahalı hale geldiği için yatırımcılar yeni yatırım yapma konusunda tereddüt yaşamaktadır.” Sektördeki yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak da değerlendirmeyip ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte fayda olduğunu söyleyen Şapkacı, “Bu nedenle öncelikle uluslararası normlar uygulanarak ticari gayrimenkul kira rejiminin sosyal konut kira rejiminden ayrılması ve uzun vadede sözleşme serbestisinin yasalarla güvence altına alınması, gerek yerli yatırımların devam etmesi gerekse Türkiye’ye yabancı yatırımın çekilmesi açısından önem taşımaktadır.” dedi.
“Yeni AVM yatırımı yapılmaması perakendeye de zarar veriyor”
Toplantıda, mevcut AVM arzının yetersiz kalmasının, yeni veya büyüme planı olan markaları da olumsuz etkilediğine değinilerek, özellikle iyi işleyen alışveriş merkezlerinde yüksek doluluk oranları sebebiyle, büyümek isteyen ulusal markalara yer sağlanamaması, yurt dışından Türkiye pazarına girmek isteyen markaların geri çevrilmek zorunda kalınması ve uzun fesih süreleri sebebiyle verimsiz mağazaların değiştirilememesinin de perakende sektörüne zarar verdiği konuşuldu. AYD Başkanı Nuri Şapkacı, “Bu şekilde alışveriş merkezlerimiz, sundukları markalar açısından yurt dışındaki benzerlerinin ve trendlerin gerisinde kalıyor. Sektör olarak yüksek kalitede hizmet versek de bu durumun orta ve uzun vadede alışveriş turizmini de olumsuz etkilemesi kaçınılmazdır.” dedi.
“Ciro beyanı Bakanlık denetimine tabi olmalı”
AYD geniş katılımlı yönetim kurulu toplantısında ciro beyanında yaşanan sıkıntılar da bir diğer başlık olarak öne çıktı. Nuri Şapkacı; “AVM’lerde oluşan yıllık perakendeci cirolarının tahmini 50 milyar USD olduğunu öngörüyoruz. Yüzde 10-15’lere varan eksik ve/veya yanlış ciro bildirimi var. Bunun da önemli bir kısmının kurumsal olmayan kiracılar tarafında oluştuğunu gözlüyoruz. Ticaret Bakanlığı’nın mevzuatında ciro kiralarının beyanı ile ilgili bir denetim ve uygulama söz konusu olmadığından AYD olarak bu konuda Maliye Bakanlığı nezdinde görüşmelerimiz devam ediyor. Bu denetimlerin yapılması ve ciro kaçırıldığının tespiti halinde, yatırımcılara fesih hakkı tanınması gerektiğini düşünüyoruz. Öte yandan, ciroların eksik beyan edilmesinin aynı zamanda kamuya beyan edilen rakamlar konusunda da şüphe yarattığı aşikardır. Yatırımcıların maruz kaldığı tüm bu negatif durumlar, ticari gayrimenkul sektörüne yapılacak yeni yatırımları olumsuz yönde etkilemektedir.” dedi.
Şapkacı, özellikle pandemi sonrasında ciddi ciro ve kar artışları sağlayan bazı perakende temsilcilerinin de sürekli şikâyet etmek yerine, yatırımcılarla birlikte mevcut konjonktürde ciroların nasıl artırılabileceği ve optimizasyonlar konusunda AVM yatırımcıları ile iş birliği yapmalarının sektörün ortak geleceği açısından çok daha faydalı olacağını sözlerine ekledi.
Kaynak: (BYZHA) Beyaz Haber Ajansı
Alışveriş merkezleri, uluslararası normlarda ticari gayrimenkul mevzuatı talep ediyor yazısı ilk önce Kocaeli Basın üzerinde ortaya çıktı.]]>